Die Immobilienertragsteuer im Überblick
Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Einblick in unsere tägliche Praxis im Zusammenhang mit der Berechnung der häufigsten Immobilientransaktionen und deren steuerlichen Beurteilung geben.
Wann muss ich Immobilienertragsteuer an das Finanzamt abführen?
Grundsätzlich unterliegen Einkünfte aus privaten oder betrieblichen Grundstücksveräußerungen der Immobilienertragsteuer.
Gibt es Ausnahmen?
Nicht jede Grundstücksveräußerung unterliegt der Immobilienertragsteuer. Befreiungstatbestände bestehen bei behördlichen Eingriffen, Flurbereinigungen, Grundstückszusammenlegungen und Baulandumlegungsverfahren, bei Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung sowie der Herstellerbefreiung.
Beispiel zur Herstellerbefreiung:
Herr N möchte seine Liegenschaft um EUR 200.000,00 verkaufen. Das darauf befindliche Einfamilienhaus hat er selbst gebaut, seinen Hauptwohnsitz jedoch an einer anderen Liegenschaft begründet. Die Liegenschaft wurde im Jahre 1980 gekauft und erstmals vor dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmet.
Lösung: Die Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes unterliegt nicht der Immobilienertragsteuer, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat.
Selbst hergestellt bedeutet, das finanzielle Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes getragen zu haben. Nicht selbst hergestellt gelten Gebäude, welche zu einem Fixpreis erstellt worden sind!
Da sich die Befreiung nur auf das selbst hergestellte Gebäude bezieht, unterliegt der Anteil des Grund und Bodens der Besteuerung und wird in der Praxis mit 20% – 40% (je nach Gebiet) des Gesamtwertes der Immobilie angesetzt. Die Immobilienertragsteuer hängt in weiterer Folge davon ab, ob es sich um sogenanntes Alt- oder Neuvermögen handelt.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um sogenanntes Altvermögen, da der letzte entgeltliche Erwerb vor dem Stichtag 31.03.2002 erfolgte. Da die erstmalige Umwidmung von Grün- in Bauland vor dem 31.12.1987 stattgefunden hat, unterliegen EUR 40.000,00 einer effektiven Steuerbelastung von 4,2%.
Beispiel zur Hauptwohnsitzbefreiung:
Die Ehegatten A verkaufen ihr Einfamilienhaus, in welchem sie seit über 10 Jahren ihren gemeinsamen Hauptwohnsitz hatten.
Lösung: Im vorliegenden Sachverhalt kommt die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung. Der Verkauf des Einfamilienhauses unterliegt nicht der Immobilienertragsteuer, da die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu einer Fläche von 1000m2) befreit sind, wenn sie dem Verkäufer seit der Anschaffung und bis zum Verkauf durchgehend für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz dienten oder der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung seinen Hauptwohnsitz hatte. Zudem muss der Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung auch tatsächlich aufgegeben werden und zwar binnen einer Toleranzfrist von einem Jahr.
Gelangt kein Befreiungstatbestand zur Anwendung, hängt die Immobilienertragsteuer davon ab, ob es sich um sogenanntes Alt- oder Neuvermögen handelt.
Beispiel zum Neuvermögen:
Frau A möchte ihr vor zwei Jahren um EUR 100.000,00 gekauftes, privat genutztes Ferienhaus um EUR 200.000,00 verkaufen.
Lösung: Da der letzte entgeltliche Erwerb nach dem Stichtag 31.03.2002 stattfandet, unterliegt der Veräußerungsgewinn in der Höhe von EUR 100.000,00 dem besonderen Steuersatz in der Höhe von 30%.
Von der steuerlichen Bemessungsgrundlage können jedoch einige Positionen abgezogen werden. Dabei handelt es sich nach den Einkommensteuerrichtlinien um: Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten, Herstellungskosten, Instandsetzungsaufwendungen, Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung;
Beispiel zum Altvermögen:
Frau A möchte ihr im Jahre 2000 um EUR 150.000,00 gekauftes, privat genutztes Ferienhaus um EUR 200.000,00 verkaufen. Das Grundstück wurde vor dem 31.12.1987 von Grünland in Bauland umgewidmet.
Lösung: Im vorliegenden Fall handelt es sich um sogenanntes Altvermögen, da der letzte entgeltliche Erwerb vor dem Stichtag 31.03.2002 erfolgte.
Da die Umwidmung von Grün- in Bauland vor dem 31.12.1987 stattgefunden hat, unterliegt der Verkaufspreis in der Höhe von EUR 200.000,00 einer effektiven Steuerbelastung von 4,2%.
Variante: Die Umwidmung von Grün- in Bauland erfolgte nach dem 31.12.1987.
Der Verkaufspreis in der Höhe von EUR 200.000,00 unterliegt einer effektiven Steuerbelastung von 18%.
Wir erlauben uns darauf hinzuweisen, dass die Immobilienertragsteuer aufgrund laufender Gesetzesänderungen und Anpassungen der Einkommensteuerrichtlinien einer genauen Prüfung bedarf.
Nicht jeder Sachverhalt passt auf jeden Lösungsvorgang – die Ermittlung der jeweils anzuwendenden Immobilienertragsteuer bedarf daher einer gründlichen Sachverhaltserhebung und steuerlicher Prüfung. Darüber hinaus bestehen im Zusammenhang mit der Veräußerung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zahlreiche Sonderbestimmungen bei der Ermittlung der Immobilienertragsteuer. Die angeführten Beispiele stellen daher bloß einen Überblick über unsere Beratungstätigkeit dar.
Für nähere Details und weitere Informationen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Weitere Neuigkeiten zum Erwachsenenschutzgesetz
Wen betrifft die Gesetzesänderung?
Jeden Menschen. Denn jeder Mensch kann plötzlich – etwa durch das Auftreten von psychischen Krankheiten oder anderen Beeinträchtigungen der Entscheidungsfähigkeit – von der Hilfe anderer abhängig werden. Rechtlich wird hier die Geschäftsfähigkeit und nunmehr auch die Entscheidungsfähigkeit zu prüfen sein. Für Rechtsgeschäfte und Handlungen wie zum Beispiel in Wohnungsangelegenheiten, Versicherungsfragen, Bankgeschäften, Betreuung und Pflege daheim oder in Einrichtungen, wird in der Folge ein/e VertreterIn benötigt.
Wie funktioniert die Vertretung?
Ab 1. Juli 2018 gibt es vier mögliche Arten der Vertretung. Im Vordergrund steht immer die Selbstbestimmung der Menschen. Es wird je nach dem Grad der Selbstbestimmung und dem Ausmaß der gerichtlichen Kontrolle unterschieden zwischen der Vorsorgevollmacht, der gewählten Erwachsenenvertretung, der gesetzlichen Erwachsenenvertretung und der gerichtlichen Erwachsenenvertretung. Die Vorsorgevollmacht bleibt wie bisher bestehen. Die gerichtliche Erwachsenenvertretung entspricht im Wesentlichen der bisherigen Sachwalterschaft. Zu beachten ist, dass die gesetzliche und die gerichtliche Erwachsenenvertretung nach Ablauf von 3 Jahren enden und mit Ausnahme der gerichtlichen Erwachsenenvertretung sämtliche Vertretungsmodelle zur Wirksamkeit im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis eingetragen werden müssen.
Welche Vertretungsarten sind gänzlich neu?
Gewählte Erwachsenenvertretung:
Diese kommt zur Anwendung, wenn jemand nicht mehr geschäftsfähig aber noch entscheidungsfähig ist (das heißt, man weiss noch ungefähr, dass man einen/eine VertreterIn wählt und was das bedeutet). Man wählt daher eine Vertrauensperson zum/zur gewählten ErwachsenenvertreterIn und schließt vor dem/der NotarIn, RechtsanwaltIn oder beim Erwachsenenschutzverein eine schriftliche Vereinbarung.
Die Vertretungsbefugnisse können einzelne Angelegenheiten oder Kreise von Angelegenheiten in folgenden Bereichen betreffen: Verwaltungsverfahren, Verwaltung von Einkünften, Vermögen und Verbindlichkeiten im ordentlichen Wirtschaftsbetrieb, Änderung des Wohnortes und Abschluss von Heimverträgen etc.
Im Unterschied zur Vorsorgevollmacht unterliegt die/der VertreterIn aber einer regelmäßigen gerichtlichen Kontrolle.
Gesetzliche Erwachsenenvertretung:
Wenn es keine Vorsorgevollmacht und keine gewählte Erwachsenenvertretung gibt, kommt die gesetzliche Erwachsenenvertretung zum Tragen. Sie umfasst die Stellvertretung durch nächste Angehörige. Neu ist, dass der Kreis der nächsten Angehörigen erweitert wird. Zu ihnen zählen künftig: Eltern und Großeltern, volljährige Kinder und Enkelkinder, Geschwister (neu), Nichten und Neffen (neu), Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte/In sowie die von der Person in einer Erwachsenenvertreterverfügung bezeichnete Person (neu).
Die Vertretungsbefugnisse gleichen jenen der gewählten Erwachsenenvertretung.
Auch die Vertretungsbefugnis der nächsten Angehörigen unterliegt einer regelmäßigen gerichtlichen Kontrolle.
Wie ist der Ablauf bei medizinischen Behandlungen?
Künftig muss eine Person, dessen Entscheidungsfähigkeit fraglich ist, nachweislich dabei unterstützt werden, sich ein eigenes Urteil über eine medizinische Behandlung zu bilden, bevor auf eine Stellvertretung zurückgegriffen wird.
Ratsam ist in diesem Zusammenhang auf jeden Fall die Errichtung einer Patientenverfügung.
Für eine Beratung in Ihrem speziellen Fall, vor allem zur Abstimmung auf Ihre Bedürfnisse stehen wir gerne nach Terminvereinbarung zur Verfügung.
Der NEUE letzte Wille
Verstirbt eine Person, so tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Die gesetzliche Erbfolge regelt, wer aus der Verlassenschaft erbt und welchen Anteil welche nächsten Angehörigen erhalten.
Wenn man mit der gesetzlichen Erbfolge nicht zufrieden ist, kann man Dank der in Österreich geltenden Testierfreiheit ein Testament errichten und dadurch – mit Ausnahme des Pflichtteils – frei bestimmen, was mit seinem Eigentum nach dem Tod geschehen soll.
Durch das Erbrechts- Änderungsgesetz sind allerdings einige neue Formvorschriften für fremdhändige Testamente in Kraft getreten. Beispielsweise muss der/die Verfügende in Gegenwart von drei gleichzeitig anwesenden und fähigen ZeugInnen das Testament eigenhändig unterschreiben und mit einem eigenhändig geschriebenen Zusatz versehen, dass die Urkunde seinen/ihren letzten Willen enthält und auch die ZeugInnenbeteiligung wurde verschärft.
Mit den neuen Formvorschriften soll eine Erhöhung der Fälschungssicherheit, die Vermeidung von Streitigkeiten unter möglichen ErbInnen über die Gültigkeit und den Willen des/der Verfügenden und der Schutz der/des Verfügenden vor leichtfertigen Versprechungen bezweckt werden.
Bei der Errichtung eines fremdhändigen Testamentes ist daher besondere Vorsicht geboten, da bei Formfehlern die Ungültigkeit des Testamentes droht.
Wann ist die Errichtung eines Testamentes sinnvoll?
Ein Beispiel aus der Praxis:
A hinterlässt ein Kind aus erster Ehe, mit welchem er seit Jahren keinen Kontakt mehr pflegt, und eine Lebensgefährtin. In der Verlassenschaft befinden sich ein Haus, in welchem der Verstorbene seit jeher mit seiner Lebensgefährtin wohnte, und ein Girokonto.
Nach der gesetzlichen Erbfolge erbt das Kind den gesamten Nachlass.
Die Lebensgefährtin ist keine gesetzliche Erbin.
Möchte A seine Lebensgefährtin absichern, so ist die Errichtung eines Testamentes unerlässlich. Mittels Testament kann A seine Lebensgefährtin als Erbin einsetzen und den Pflichtteil seines Kindes unter gewissen Voraussetzungen sogar um die Hälfte reduzieren.
Für eine Beratung in Ihrem speziellen Fall, vor allem zur Abstimmung auf Ihre Bedürfnisse stehen wir gerne nach Terminvereinbarung zur Verfügung.
Reform der Sachwalterschaft durch neues Erwachsenenschutzgesetz
Das neue Erwachsenenschutzgesetz wurde am 17.01.2017 beschlossen und soll Mitte des nächsten Jahres 2018 in Kraft treten. Mit der Reform wird das seit bereits 30 Jahren bestehende System der Sachwalterschaft ergänzt. Der Sachwalter wird zum Erwachsenenvertreter. Durch ein Clearingverfahren soll ein Sachwalter- bzw. Erwachsenenschutzverein überprüfen, ob eine gerichtliche Erwachsenenvertretung überhaupt notwendig ist. Das Erwachsenenschutzgesetz wird auf insgesamt vier Säulen der Vertretung aufgebaut:
- Vorsorgevollmacht: diese wird aus dem geltenden Recht übernommen, da sie sich weitgehend bewährt hat; wie bisher hat man mit einer Vorsorgevollmacht die Möglichkeit, bereits im Vorhinein eine Vertrauensperson für bestimmte Vertretungsangelegenheiten für den Fall des Verlustes der Geschäftsfähigkeit zu bestimmen. Eine spätere Sachwalterschaft/ Erwachsenenvertretung ist daher nicht mehr notwendig und unterliegt der Bevollmächtigte auch keiner laufenden gerichtlichen Kontrolle. Gewisse (medizinische) Angelegenheiten bedürfen allerdings der gerichtlichen Genehmigung.
- gewählte Erwachsenenvertretung: im Gegensatz zur Vorsorgevollmacht kann eine Person auch dann einen gewählten Erwachsenenvertreter bestimmen, wenn sie nicht mehr voll geschäftsfähig, jedoch teilweise entscheidungsfähig ist. Die Vertretungsbefugnis unterliegt aber einer gerichtlichen Kontrolle;
- gesetzliche Erwachsenenvertretung: darunter versteht man die Vertretung durch nächste Angehörige, welche erst durch Eintragung im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis besteht, ebenfalls der gerichtlichen Kontrolle unterliegt und spätestens nach drei Jahren erneuert werden muss; und
- gerichtliche Erwachsenenvertretung: diese soll die bisherige Sachwalterschaft ersetzen; die Befugnisse des gerichtlichen Erwachsenenvertreters sollen auf bestimmte Vertretungshandlungen beschränkt sein, unterliegen der gerichtlichen Kontrolle und die Wirkungsdauer soll mit Erledigung der Aufgabe bzw spätestens drei Jahre nach Bestellung enden;
Durch diese Neuerungen wird es individuelle Möglichkeiten der Vertretung in vier verschiedenen Abstufungen geben. Dadurch soll die Zahl der knapp 60.000 besachwalteten Personen in Österreich drastisch gesenkt werden. Die Österreichische Notariatskammer hat an dieser Reform mitgewirkt und ist erfreut über die Entwicklung. Es wird Autonomie und Selbstbestimmung des Einzelnen stärken.
Für nähere Auskünfte stehen wir jederzeit gerne für ein unverbindliches, kostenloses Erstgespräch zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie vorher einen Termin per Telefon.
Sachwalterschaft – Vorsorgevollmacht – Angehörigenvertretung – Patientenverfügung
Vier Begriffe – oft verwechselt – hier eine kurze Erklärung:
Wenn man nicht mehr geschäftsfähig ist, sich nicht mehr um seine Angelegenheiten kümmern kann, braucht man normalerweise einen Sachwalter. Das ist oftmals ein Fremder. Wenn nur Alltägliches zu erledigen ist, reicht die Angehörigenvertretung, die beim Notar registriert werden kann. Beides ist nicht notwendig, wenn man beizeiten mit einer Vorsorgevollmacht vorgesorgt hat. Mit einer Vorsorgevollmacht kann man einer Person (oder mehreren) des uneingeschränkten Vertrauens Vollmacht für den Fall der fehlenden Geschäftsfähigkeit geben, dies unter anderem auch für medizinische Angelegenheiten. Mit der Patientenverfügung ist es möglich nach einem ärztlichen Aufklärungsgespräch selbst ganz bestimmte medizinische Maßnahmen auszuschließen.
Für eine Beratung in Ihrem speziellen Fall, vor allem zur Abstimmung der Vorsorgevollmacht auf Ihre Bedürfnisse stehen wir gerne nach Terminvereinbarung zur Verfügung.
Neuerungen im Erbrecht
EU-Erbrechtsverordnung
Im Sommer 2015 ist die EU-Erbrechtsverordnung in Kraft getreten.
Sinn und Zweck dieser neuen Verordnung ist die Förderung der wachsenden Mobilität der BürgerInnen und die Abstimmung der einzelnen nationalen Erbvorschriften. Das zuständige Gericht und das anzuwendende Recht werden nunmehr durch den gewöhnlichen Aufenthaltsort eines/einer Verstorbenen bestimmt. Eine Rechtswahlklausel im Testament ist daher unbedingt zu empfehlen.
Erbrechtsreform
Mit 1. Jänner 2017 tritt der überwiegende Teil der neuen Erbrechtsreform in Kraft.
Durch diese Reform wird das derzeit geltende Erbrecht modernisiert und an geänderte wirtschaftliche, soziale und gesellschaftliche Verhältnisse angepasst.
Wesentliche materielle Änderungen sind beispielsweise:
- die Erweiterung der Erbunwürdigkeits- und Enterbungsgründe,
- die Verschärfung der Formerfordernisse bei der Errichtung von letztwilligen Verfügungen,
- die Einführung eines Pflegevermächtnisses, und
- die Möglichkeit der Stundung oder Ratenzahlung des Pflichtteils,
- weiters erhalten LebensgefährtInnen eines/einer Verstorbenen ein außerordentliches Erbrecht. LebensgefährtInnen werden daher nur dann erben, wenn die Verlassenschaft an den Staat fallen würde.
Für nähere Auskünfte stehen wir jederzeit gerne für ein unverbindliches, kostenloses Erstgespräch zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie vorher einen Termin per Telefon.
Neuerungen bei Schenkungen
Momentan wird bei Schenkungen die Grunderwerbsteuer bei nahen Angehörigen (Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Elternteil, Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind) mit 2% vom dreifachen Einheitswert berechnet.
Ab 01. 01. 2016 wird auch bei nahen Angehörigen die Grunderwerbsteuer vom Verkehrswert zu berechnen sein und zwar nach einem Stufentarif für die ersten EUR 250.000,- 0,5 %, für die nächsten EUR 150.000,- 2 % und darüber 3,5 %. Es ist daher in der überwiegenden Zahl der Fälle mit einer Verteuerung von Schenkungen zu rechnen. Zur Feststellung des Verkehrswertes ist noch mit einer Verordnung zu rechnen.
Sollten Sie eine Schenkung überlegen, stehen wir jederzeit gerne für ein unverbindliches, kostenloses Erstgespräch über die notwendigen und gewünschten Vertragsbestimmungen und die steuerlichen Auswirkungen (unter Umständen auch Immobilienertragsteuer) zur Verfügung.
Sollten Sie eine Schenkung überlegen, stehen wir jederzeit gerne für ein unverbindliches, kostenloses Erstgespräch über die notwendigen und gewünschten Vertragsbestimmungen und die steuerlichen Auswirkungen (unter Umständen auch Immobilienertragsteuer) zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie vorher einen Termin per Telefon.
